¿Cuál es la rentabilidad real de una propiedad en renta?

Tres números, tres preguntas

Una propiedad en renta tiene más de una “rentabilidad”, y cada una responde una pregunta distinta.

• Tasa de capitalización (cap rate) = ingreso operativo neto ÷ precio de la propiedad. ¿Qué tan buena es la propiedad en sí, sin considerar el financiamiento?
• Rendimiento sobre efectivo invertido (cash-on-cash) = flujo de caja anual después de la hipoteca ÷ efectivo que invertiste. ¿Cuánto gana tu dinero este año?
• Rendimiento total = flujo de caja + capital de la hipoteca amortizado + plusvalía, dividido entre el efectivo invertido. ¿Qué tan rápido crece tu patrimonio en la propiedad?

El ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) es la renta efectivamente cobrada menos todos los gastos de operación, pero no la hipoteca. La hipoteca es financiamiento, no un gasto de operación.

Un ejemplo con números

Una propiedad de $400,000 comprada con un enganche del 25% ($100,000) más $12,000 de gastos de cierre, es decir, $112,000 de tu propio efectivo. La hipoteca de $300,000 es un préstamo a 30 años con tasa fija del 7.32%, el promedio de Freddie Mac al 22 de octubre de 2026 en EE. UU. La renta es de $2,800 al mes.

• Cap rate: $15,855 ÷ $400,000 = 3.96%.
• Cash-on-cash: −$8,875 ÷ $112,000 = −7.9%. Pones dinero de tu bolsillo cada mes.
• Rendimiento total, primer año: −$8,875 de flujo de caja + $2,864 de capital amortizado + $12,000 de plusvalía (si el precio sube un 3%) = $5,989, o sea 5.3% sobre $112,000, y solo si la plusvalía realmente ocurre.

La tasa de desocupación es la tasa de vacancia de viviendas en renta de EE. UU. del segundo trimestre de 2026, según la Oficina del Censo (Census Bureau). Los demás costos son ilustrativos; usa tus propios números.

Los costos que se olvidan

1. Desocupación y rotación de inquilinos. Meses vacíos, limpieza, pintura, costos de publicación.
2. Mantenimiento y reparaciones mayores. Los techos, los calentadores de agua y los sistemas de aire acondicionado se desgastan a su propio ritmo, no al tuyo. Apartar alrededor del 1% del valor de la propiedad al año es un punto de partida común.
3. Administración. Aunque la administres tú, tu tiempo tiene un precio.
4. Aumentos del seguro y del impuesto predial. Ambos tienden a subir con el tiempo y pueden cambiar tras una venta o un nuevo avalúo.
5. Gastos de cierre. Forman parte de tu efectivo invertido, lo que reduce todos los indicadores de rentabilidad.

El apalancamiento corta en ambos sentidos

Una hipoteca multiplica tus ganancias de patrimonio cuando los precios suben, y tus pérdidas cuando bajan. Cuando la tasa hipotecaria supera el cap rate —7.32% frente a 3.96% en el ejemplo—, el dinero prestado cuesta más de lo que genera la propiedad y el flujo de caja se vuelve negativo. El negocio pasa a depender de la plusvalía y del aumento de las rentas.

Eso no la convierte automáticamente en una mala inversión, pero sí en otra distinta: estás comprando crecimiento futuro y pagándolo cada mes. Asegúrate de tener reservas líquidas para cubrir el déficit durante años, no meses.

Impuestos

En EE. UU., el ingreso por rentas paga impuestos, pero puedes deducir los gastos de operación y los intereses de la hipoteca, y depreciar un edificio residencial (no el terreno) en 27.5 años. La depreciación a menudo convierte un flujo de caja positivo en un ingreso gravable menor. Cuando vendes, la depreciación que dedujiste en general se recupera fiscalmente (recapture). Otros países tienen reglas diferentes; consúltalas con un asesor fiscal local.

Errores comunes

1. Llamar “ganancia” a la renta menos la hipoteca. Ignora todos los demás costos.
2. Usar el precio en lugar de tu efectivo. El rendimiento sobre tu capital es lo que gana tu dinero.
3. Suponer una ocupación del 100%. Nada se renta todos los días de todos los años.
4. Contar la plusvalía como ingreso. Solo es real cuando vendes o refinancias.
5. No comparar alternativas. Un rendimiento total del 5%, con riesgo y trabajo, debe compararse con lo que los mismos $112,000 ganarían en otra parte.

Cómo hacerlo en AOS

Cuándo recalcular

Recalcula cada año con los números reales de tus registros, y cada vez que algo cambie: un nuevo inquilino, un aumento de renta, un nuevo avalúo fiscal, un refinanciamiento. La estimación del primer año es un pronóstico; el estado de resultados anual es la realidad.