Какова реальная доходность недвижимости под сдачу?

Три числа — три вопроса

У сдаваемой недвижимости не одна «доходность», и каждая отвечает на свой вопрос.

• Cap rate (ставка капитализации) = чистый операционный доход ÷ цена объекта. Насколько хорош сам объект без учёта финансирования?
• Доходность cash-on-cash = годовой денежный поток после ипотеки ÷ вложенные собственные деньги. Сколько ваши деньги зарабатывают в этом году?
• Полная доходность = денежный поток + погашенный основной долг по ипотеке + рост стоимости, делённые на вложенные деньги. Как быстро растёт ваша собственная доля?

Чистый операционный доход (NOI) — это фактически полученная арендная плата минус все текущие расходы, но без ипотеки. Ипотека — это финансирование, а не операционный расход.

Пример расчёта

Объект за $400,000 куплен с первоначальным взносом 25% ($100,000) и расходами на оформление сделки $12,000 — итого $112,000 собственных денег. Ипотека $300,000 — кредит на 30 лет с фиксированной ставкой 7.32%, это средняя ставка Freddie Mac на 22 октября 2026 года. Арендная плата — $2,800 в месяц.

• Cap rate: $15,855 ÷ $400,000 = 3.96%.
• Cash-on-cash: −$8,875 ÷ $112,000 = −7.9%. Вы доплачиваете каждый месяц.
• Полная доходность за первый год: −$8,875 денежного потока + $2,864 погашенного основного долга + $12,000 роста стоимости (если цена вырастет на 3%) = $5,989, или 5.3% от $112,000 — и только если рост цены действительно случится.

Доля простоя — это уровень незанятости арендного жилья в США во втором квартале 2026 года по данным Бюро переписи населения. Остальные расходы приведены для иллюстрации — подставьте свои цифры.

Расходы, о которых забывают

1. Простой и смена арендаторов. Пустые месяцы, уборка, покраска, расходы на объявления.
2. Обслуживание и капитальный ремонт. Крыша, водонагреватель и система отопления и кондиционирования изнашиваются по своему графику, а не по вашему. Распространённая отправная точка — откладывать около 1% стоимости объекта в год.
3. Управление. Даже если вы управляете объектом сами, ваше время чего-то стоит.
4. Рост страховки и налога на недвижимость. Оба со временем обычно растут и могут измениться после продажи или переоценки.
5. Расходы на оформление сделки. Они входят во вложенные деньги и снижают все показатели доходности.

Кредитное плечо работает в обе стороны

Ипотека умножает прирост вашей доли, когда цены растут, и убытки, когда они падают. Если ставка по ипотеке выше cap rate — 7.32% против 3.96% в примере, — заёмные деньги стоят дороже, чем приносит объект, и денежный поток становится отрицательным. Тогда сделка держится на росте цены и арендной платы.

Это не обязательно плохая инвестиция, но это другая инвестиция: вы покупаете будущий рост и платите за него каждый месяц. Убедитесь, что у вас есть ликвидный резерв, чтобы покрывать недостачу годами, а не месяцами.

Налоги

В США арендный доход облагается налогом, но из него можно вычесть операционные расходы и проценты по ипотеке, а здание жилой недвижимости (не землю) можно амортизировать в течение 27.5 года. Амортизация часто превращает положительный денежный поток в меньший налогооблагаемый доход. При продаже заявленная амортизация, как правило, возвращается в налоговую базу (recapture). В других странах правила другие — уточните их у местного налогового консультанта.

Типичные ошибки

1. Считать «прибылью» аренду минус ипотеку. Так игнорируются все остальные расходы.
2. Считать от цены, а не от своих денег. Доходность на собственный капитал — это то, что зарабатывают именно ваши деньги.
3. Рассчитывать на 100% заполняемость. Ни один объект не сдаётся каждый день каждого года.
4. Считать рост стоимости доходом. Он становится реальным, только когда вы продаёте объект или рефинансируете кредит.
5. Не сравнивать с альтернативами. Полную доходность 5% с риском и хлопотами стоит сравнить с тем, сколько те же $112,000 принесли бы в другом месте.

Как это сделать в AOS

Когда пересчитывать

Пересчитывайте каждый год по фактическим цифрам из своих записей и всякий раз, когда что-то меняется: новый арендатор, повышение аренды, налоговая переоценка, рефинансирование. Оценка первого года — это прогноз, а годовой отчёт о прибылях и убытках — факт.