Wie hoch ist die echte Rendite einer vermieteten Immobilie?

Drei Kennzahlen, drei Fragen

Eine Mietimmobilie hat mehr als eine „Rendite“, und jede beantwortet eine andere Frage.

• Cap Rate (Nettomietrendite) = Nettobetriebsergebnis ÷ Kaufpreis. Wie gut ist die Immobilie selbst, unabhängig von der Finanzierung?
• Cash-on-Cash-Rendite = jährlicher Cashflow nach Kreditrate ÷ eingesetztes Eigenkapital. Was verdient Ihr Geld in diesem Jahr?
• Gesamtrendite = Cashflow + getilgter Kreditbetrag + Wertsteigerung, geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital. Wie schnell wächst Ihr Eigenkapital?

Das Nettobetriebsergebnis (NOI, Net Operating Income) ist die tatsächlich eingenommene Miete minus alle laufenden Kosten – aber ohne die Kreditrate. Der Kredit ist Finanzierung, keine Betriebskosten.

Ein Rechenbeispiel

Das Beispiel ist ein US-Fall mit US-Zinsen, US-Leerstandsquote und US-Kosten: eine Immobilie für 400.000 US-Dollar, gekauft mit 25 % Eigenkapital (100.000 US-Dollar) plus 12.000 US-Dollar Kaufnebenkosten – insgesamt also 112.000 US-Dollar eigenes Geld. Der Kredit über 300.000 US-Dollar läuft 30 Jahre mit festem Zins von 7,32 %, dem Durchschnitt laut Freddie Mac vom 22. Oktober 2026. Die Miete beträgt 2.800 US-Dollar im Monat. Mit deutschen Bauzinsen, Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten funktioniert die Methode genauso – setzen Sie einfach Ihre eigenen Zahlen ein.

• Cap Rate: 15.855 $ ÷ 400.000 $ = 3,96 %.
• Cash-on-Cash: −8.875 $ ÷ 112.000 $ = −7,9 %. Sie zahlen jeden Monat drauf.
• Gesamtrendite im ersten Jahr: −8.875 $ Cashflow + 2.864 $ Tilgung + 12.000 $ Wertsteigerung (wenn der Preis um 3 % steigt) = 5.989 $, also 5,3 % auf 112.000 $ – und das nur, wenn die Wertsteigerung tatsächlich eintritt.

Die Leerstandsquote ist die Leerstandsquote für Mietwohnungen in den USA im zweiten Quartal 2026 laut Census Bureau. Die übrigen Kosten dienen zur Veranschaulichung; verwenden Sie Ihre eigenen Zahlen.

Die Kosten, die gern vergessen werden

1. Leerstand und Mieterwechsel. Leere Monate, Reinigung, Renovierung, Inseratskosten.
2. Instandhaltung und größere Reparaturen. Dach, Warmwasserbereiter und Heizung oder Klimaanlage verschleißen nach ihrem eigenen Zeitplan, nicht nach Ihrem. Rund 1 % des Immobilienwerts pro Jahr zurückzulegen, ist ein üblicher Ausgangspunkt.
3. Verwaltung. Auch wenn Sie selbst verwalten, hat Ihre Zeit einen Preis.
4. Steigende Versicherungsprämien und Grundsteuer. Beide steigen tendenziell mit der Zeit und können sich nach einem Verkauf oder einer Neubewertung ändern.
5. Kaufnebenkosten. Sie gehören zu Ihrem eingesetzten Eigenkapital und senken damit jede Renditekennzahl.

Hebel wirkt in beide Richtungen

Ein Kredit vervielfacht Ihre Gewinne auf das Eigenkapital, wenn die Preise steigen – und Ihre Verluste, wenn sie fallen. Liegt der Kreditzins über der Cap Rate – 7,32 % gegenüber 3,96 % im Beispiel –, kostet das geliehene Geld mehr, als die Immobilie abwirft, und der Cashflow wird negativ. Das Geschäft hängt dann von Wertsteigerung und Mietwachstum ab.

Das ist nicht automatisch eine schlechte Investition, aber eine andere: Sie kaufen künftiges Wachstum und bezahlen jeden Monat dafür. Stellen Sie sicher, dass Ihre liquiden Reserven die Lücke über Jahre decken, nicht nur über Monate.

Steuern

In den USA sind Mieteinnahmen steuerpflichtig, doch Betriebskosten und Hypothekenzinsen lassen sich abziehen, und ein Wohngebäude (nicht das Grundstück) kann über 27,5 Jahre abgeschrieben werden. Die Abschreibung macht aus einem positiven Cashflow oft ein niedrigeres zu versteuerndes Einkommen. Beim Verkauf wird die geltend gemachte Abschreibung in der Regel wieder versteuert. In Deutschland und anderen Ländern gelten andere Regeln; klären Sie sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater vor Ort.

Häufige Fehler

1. Miete minus Kreditrate „Gewinn“ nennen. Das ignoriert alle übrigen Kosten.
2. Den Kaufpreis statt Ihres Eigenkapitals ansetzen. Entscheidend ist, was Ihr eigenes Geld verdient.
3. Mit 100 % Vermietung rechnen. Keine Wohnung ist jeden Tag des Jahres vermietet.
4. Wertsteigerung als Einkommen zählen. Sie wird erst beim Verkauf oder einer Refinanzierung real.
5. Keine Alternativen vergleichen. Eine Gesamtrendite von 5 % mit Risiko und Arbeit sollten Sie damit vergleichen, was dieselben 112.000 US-Dollar anderswo einbringen würden.

So geht es in AOS

Wann Sie neu rechnen sollten

Rechnen Sie jedes Jahr mit den tatsächlichen Zahlen aus Ihren Unterlagen neu – und immer dann, wenn sich etwas ändert: neuer Mieter, Mieterhöhung, neue Steuerbewertung, Anschlussfinanzierung. Die Schätzung für das erste Jahr ist eine Prognose; die jährliche Gewinn- und Verlustrechnung ist die Wirklichkeit.