Qual é a rentabilidade real de um imóvel alugado?

Três números, três perguntas

Um imóvel para alugar tem mais de um “retorno”, e cada um responde a uma pergunta diferente.

• Cap rate = receita operacional líquida ÷ preço do imóvel. Quão bom é o imóvel em si, sem considerar o financiamento?
• Retorno cash-on-cash = fluxo de caixa anual depois do financiamento ÷ dinheiro que você investiu. Quanto o seu dinheiro rende neste ano?
• Retorno total = fluxo de caixa + amortização do financiamento + valorização, dividido pelo dinheiro investido. Com que velocidade o seu patrimônio no imóvel cresce?

A receita operacional líquida (NOI, na sigla em inglês) é o aluguel efetivamente recebido menos todos os custos de operação — mas não o financiamento. O financiamento é a forma de pagar o imóvel, não um custo de operação.

Um exemplo calculado

O exemplo é de um imóvel nos EUA, com taxas americanas, em dólares. Um imóvel de US$ 400.000 comprado com 25% de entrada (US$ 100.000) mais US$ 12.000 de custos de compra — ou seja, US$ 112.000 do seu próprio dinheiro. O financiamento de US$ 300.000 é de 30 anos com taxa fixa de 7,32%, a média da Freddie Mac em 22 de outubro de 2026. O aluguel é de US$ 2.800 por mês.

• Cap rate: US$ 15.855 ÷ US$ 400.000 = 3,96%.
• Cash-on-cash: −US$ 8.875 ÷ US$ 112.000 = −7,9%. Você tira dinheiro do bolso todo mês.
• Retorno total no primeiro ano: −US$ 8.875 de fluxo de caixa + US$ 2.864 de amortização + US$ 12.000 de valorização (se o preço subir 3%) = US$ 5.989, ou 5,3% sobre US$ 112.000 — e só se a valorização realmente acontecer.

A taxa de vacância é a taxa de vacância de imóveis para alugar nos EUA no segundo trimestre de 2026, segundo o Census Bureau. Os demais custos são ilustrativos; use os seus próprios números.

Os custos que as pessoas esquecem

1. Vacância e troca de inquilino. Meses vazios, limpeza, pintura, taxas de anúncio.
2. Manutenção e reformas estruturais. Telhado, aquecedor e ar-condicionado se desgastam no tempo deles, não no seu. Reservar cerca de 1% do valor do imóvel por ano é um ponto de partida comum.
3. Administração. Mesmo que você mesmo administre, o seu tempo tem preço.
4. Aumento de seguro e de impostos sobre o imóvel. Os dois tendem a subir com o tempo e podem mudar depois de uma venda ou de uma reavaliação.
5. Custos de compra. Eles entram no dinheiro investido, o que reduz todos os indicadores de retorno.

A alavancagem corta para os dois lados

O financiamento multiplica os seus ganhos de patrimônio quando os preços sobem, e as suas perdas quando caem. Quando a taxa do financiamento é maior que o cap rate — 7,32% contra 3,96% no exemplo —, o dinheiro emprestado custa mais do que o imóvel rende, e o fluxo de caixa fica negativo. O negócio passa a depender da valorização e do aumento do aluguel.

Isso não é automaticamente um mau investimento, mas é outro tipo de investimento: você compra crescimento futuro e paga por ele todo mês. Garanta que tem reservas com liquidez para cobrir a diferença por anos, não por meses.

Impostos

Nos EUA, a renda de aluguel é tributável, mas é possível deduzir as despesas de operação e os juros do financiamento, além de depreciar a construção residencial (não o terreno) ao longo de 27,5 anos. A depreciação muitas vezes transforma um fluxo de caixa positivo numa renda tributável menor. Na venda, a depreciação deduzida geralmente é recapturada pelo fisco. Outros países, incluindo o Brasil, têm regras diferentes; confirme com um contador ou consultor tributário local.

Erros comuns

1. Chamar aluguel menos financiamento de “lucro”. Isso ignora todos os outros custos.
2. Usar o preço em vez do seu dinheiro. O retorno sobre o capital próprio é o que você ganha sobre o seu dinheiro.
3. Supor 100% de ocupação. Nenhum imóvel fica alugado todos os dias de todos os anos.
4. Contar a valorização como renda. Ela só se torna real quando você vende ou refinancia.
5. Não comparar com alternativas. Um retorno total de 5%, com risco e trabalho, deve ser comparado com o que os mesmos US$ 112.000 renderiam em outro lugar.

Como fazer no AOS

Quando refazer a conta

Refaça a conta todo ano com os números reais dos seus registros, e sempre que algo mudar: novo inquilino, reajuste do aluguel, reavaliação de impostos, refinanciamento. A estimativa do primeiro ano é uma previsão; o resultado anual é a realidade.