Kiralık bir evin gerçek getirisi nasıl hesaplanır?

Üç rakam, üç soru

Kiralık bir mülkün birden fazla “getirisi” vardır ve her biri farklı bir soruyu yanıtlar.

• Cap rate (kapitalizasyon oranı) = net faaliyet geliri ÷ mülkün fiyatı. Finansmanı hesaba katmadan, mülkün kendisi ne kadar iyi?
• Nakit getirisi (cash-on-cash) = kredi taksitlerinden sonraki yıllık nakit akışı ÷ yatırdığınız nakit. Paranız bu yıl ne kazandırıyor?
• Toplam getiri = nakit akışı + ödenen kredi anaparası + değer artışı, bölü yatırdığınız nakit. Özkaynağınız ne hızla büyüyor?

Net faaliyet geliri (NOI), fiilen tahsil edilen kiradan tüm işletme giderlerinin çıkarılmasıyla bulunur — ancak kredi taksitleri çıkarılmaz. Kredi bir işletme gideri değil, finansmandır.

Örnek hesap (ABD)

Bu örnek ABD verilerine dayanıyor; ABD doları cinsinden konut kredisi faizleri Türk lirası faizlerinden çok farklı olduğu için tutarları dolar olarak bırakıyoruz. Türkiye'de aynı yöntem, yerel konut kredisi faizleri ve yerel maliyetlerle birebir uygulanır.

ABD'de 400.000 $'lık bir mülk, %25 peşinatla (100.000 $) ve 12.000 $ alım masrafıyla alınıyor; yani kendi cebinizden çıkan nakit 112.000 $. 300.000 $'lık konut kredisi, Freddie Mac'in 22 Ekim 2026 tarihli ortalaması olan %7,32 sabit faizli, 30 yıl vadeli bir kredi. Aylık kira 2.800 $.

• Cap rate: 15.855 $ ÷ 400.000 $ = %3,96.
• Nakit getirisi: −8.875 $ ÷ 112.000 $ = −%7,9. Her ay cebinizden para eklersiniz.
• İlk yıl toplam getiri: −8.875 $ nakit akışı + 2.864 $ ödenen anapara + 12.000 $ değer artışı (fiyat %3 yükselirse) = 5.989 $, yani 112.000 $ üzerinden %5,3 — o da yalnızca değer artışı gerçekten olursa.

Boş kalma oranı, ABD Nüfus Sayım Bürosu'nun (Census Bureau) 2026'nın ikinci çeyreğine ait ABD kiralık konut boşluk oranıdır. Diğer maliyetler örnek amaçlıdır; kendi rakamlarınızı kullanın.

Unutulan maliyetler

1. Boş kalma ve kiracı değişimi. Boş geçen aylar, temizlik, boya, ilan ücretleri.
2. Bakım ve büyük onarımlar. Çatı, şofben ve kombi ya da klima sistemleri sizin takviminize göre değil, kendi ömürlerine göre yıpranır. Her yıl mülk değerinin yaklaşık %1'ini ayırmak yaygın bir başlangıç noktasıdır.
3. Yönetim. Mülkü kendiniz yönetseniz bile zamanınızın bir bedeli vardır.
4. Sigorta ve emlak vergisi artışları. İkisi de zamanla yükselme eğilimindedir ve bir satış ya da yeniden değerlemeden sonra değişebilir.
5. Alım masrafları. Bunlar yatırdığınız nakde dahildir ve tüm getiri oranlarını düşürür.

Kaldıraç iki yönlü keser

Konut kredisi, fiyatlar yükseldiğinde özkaynak kazancınızı, düştüğünde ise kaybınızı katlar. Kredi faizi cap rate'in üzerindeyse — örnekte %3,96'ya karşı %7,32 — borç alınan para mülkün kazandırdığından daha pahalıya gelir ve nakit akışı negatife döner. Bu durumda yatırım, değer artışına ve kira artışına bağlı kalır.

Bu otomatik olarak kötü bir yatırım olduğu anlamına gelmez, ama farklı bir yatırımdır: gelecekteki büyümeyi satın alıyor ve bedelini her ay ödüyorsunuz. Açığı aylarca değil, yıllarca kapatacak likit rezervleriniz olduğundan emin olun.

Vergiler

ABD'de kira geliri vergiye tabidir, ancak işletme giderlerini ve kredi faizini düşebilir, konut amaçlı binayı (arsayı değil) 27,5 yılda amortize edebilirsiniz. Amortisman çoğu zaman pozitif bir nakit akışını daha düşük bir vergiye tabi gelire dönüştürür. Mülkü sattığınızda, düştüğünüz amortisman genellikle geri alınır (recapture). Türkiye dahil diğer ülkelerde kurallar farklıdır; bunları yerel bir mali müşavirle kontrol edin.

Sık yapılan hatalar

1. Kira eksi taksite “kâr” demek. Bu, diğer tüm maliyetleri yok sayar.
2. Kendi nakdiniz yerine fiyatı kullanmak. Özkaynak getirisi, kendi paranız üzerinden kazandığınızdır.
3. %100 doluluk varsaymak. Hiçbir mülk her yılın her günü kirada değildir.
4. Değer artışını gelir saymak. Değer artışı ancak satış ya da yeniden finansmanla gerçeğe dönüşür.
5. Alternatiflerle karşılaştırmamak. Risk ve emek gerektiren %5'lik bir toplam getiri, aynı 112.000 $'ın başka bir yerde getireceğiyle karşılaştırılmalıdır.

AOS'ta nasıl yapılır

Ne zaman yeniden hesaplamalı

Her yıl kayıtlarınızdaki gerçek rakamlarla ve bir şey değiştiğinde yeniden hesaplayın: yeni kiracı, kira artışı, vergi yeniden değerlemesi, kredinin yeniden finansmanı. İlk yıl tahmini bir öngörüdür; gerçeği yıllık kâr/zarar tablosu gösterir.