La amortización es cómo una mensualidad fija se reparte entre intereses y capital con el tiempo. Cada mes se cobra interés sobre el saldo pendiente y el resto del pago reduce la deuda. Al principio el saldo es mayor, así que casi todo es interés; conforme baja, más dinero va al capital. En un crédito a 30 años con las tasas actuales de EE. UU., el capital supera al interés apenas hacia el año 21. Un plazo más corto o los pagos extra adelantan mucho ese momento.
Cómo se calcula la división
Cada mes el banco hace los mismos dos pasos:
- Interés = saldo pendiente × tasa anual ÷ 12.
- Capital = tu mensualidad − interés. Esa cantidad reduce el saldo.
La mensualidad se fija de modo que el saldo llegue exactamente a cero en el último mes. Como el interés siempre se cobra sobre lo que todavía debes, la división cambia un poco cada mes: despacio al principio, rápido al final.
Una tabla de amortización a 30 años con tasas de 2026
Un ejemplo de EE. UU.: un crédito de $300,000 al 7.32% —el promedio de Freddie Mac para una hipoteca a 30 años con tasa fija al 22 de octubre de 2026— tiene una mensualidad de unos $2,061, sin impuestos ni seguros.
| Mes | Interés | Capital | Saldo después del pago |
|---|---|---|---|
| 1 | $1,830 | $231 | $299,769 |
| 60 (año 5) | $1,730 | $330 | $283,339 |
| 120 (año 10) | $1,585 | $476 | $259,342 |
| 180 (año 15) | $1,375 | $685 | $224,778 |
| 240 (año 20) | $1,073 | $987 | $174,993 |
| 300 (año 25) | $639 | $1,422 | $103,285 |
| 360 (año 30) | $12 | $2,048 | $0 |
Después de cinco años de pagos —unos $123,600— el saldo bajó solo $16,661. El capital supera al interés en el mes 248, ya pasados los 20 años. En todo el plazo pagas cerca de $441,900 de intereses, más que el monto que pediste prestado.
En los primeros años, la mensualidad de una hipoteca es sobre todo una renta que le pagas al banco.
30 años contra 15 años
Los mismos $300,000 en EE. UU. a 15 años al 6.68% (Freddie Mac, 22 de octubre de 2026):
| 30 años al 7.32% | 15 años al 6.68% | |
|---|---|---|
| Mensualidad | $2,061 | $2,643 |
| Capital en el mes 1 | $231 | $973 |
| El capital supera al interés | Mes 248 | Mes 57 |
| Intereses totales | $441,900 | $175,800 |
El crédito a 15 años cuesta unos $580 más al mes y ahorra cerca de $266,000 en intereses. El de 30 años mantiene la mensualidad más baja y el efectivo más flexible. Ninguno es correcto para todos: la pregunta es si la mensualidad más alta te deja suficiente liquidez para el resto de tu vida.
Qué hacen los pagos extra
Cualquier cantidad que pagues por encima de la mensualidad programada va directo al capital. Eso reduce el saldo, así que cada mes futuro genera menos interés: el efecto se acumula. En el crédito de $300,000 al 7.32%, pagar $500 extra al mes lo liquida en unos 17 años y ahorra cerca de $214,000 en intereses. Los pagos extra tempranos son los que más pesan, porque eliminan saldo que de otro modo generaría intereses durante décadas. Confirma que tu banco aplique el monto extra al capital y que no cobre penalización por pago anticipado.
El patrimonio no es solo capital pagado
Tu patrimonio en la vivienda es su valor menos el saldo del crédito. El capital que pagas lo construye despacio en los primeros años; los cambios de precio pueden moverlo mucho más rápido, en cualquier dirección. Por eso, en los primeros cinco años tu patrimonio depende mucho más del mercado inmobiliario que de tus pagos, y por eso vender poco después de comprar, con los costos de venta, puede devolverte menos de lo que pusiste.
Errores comunes
- Ver la mensualidad y no la tabla de amortización. La misma mensualidad construye un patrimonio muy distinto en el año 2 y en el año 22.
- Contar toda la mensualidad como “ahorro”. Solo la parte de capital lo es.
- Olvidar los impuestos y seguros incluidos en el pago. Muchas veces se pagan junto con la hipoteca, pero no reducen el crédito.
- Refinanciar a un nuevo plazo de 30 años cada pocos años. Cada vez la tabla vuelve a empezar, con casi puro interés.
- Suponer que los pagos extra siempre son lo mejor. Compara primero la tasa de la hipoteca con tus otras opciones: consulta nuestra guía sobre pagar deudas o invertir.
Cómo hacerlo en AOS
Cuándo volver a revisarlo
Revisa la tabla cuando contrates el crédito, una vez al año y antes de cualquier decisión sobre el préstamo: pagos extra, refinanciamiento o venta de la casa. La tabla convierte una tasa abstracta en una cantidad concreta de dinero: es la forma más clara de ver lo que realmente cuesta el crédito.
Preguntas frecuentes
¿Por qué tanto de mi mensualidad se va a intereses?
Porque el interés se cobra sobre el saldo pendiente, que es mayor al principio. Conforme baja el saldo, también baja la parte de interés.
¿Sirve pagar cada dos semanas?
Pagar la mitad de la mensualidad cada dos semanas suma una mensualidad extra al año, lo que acorta el crédito. El efecto viene del pago extra, no del calendario en sí, y algunos bancos cobran comisiones por los planes quincenales.
¿Los pagos extra bajan mi mensualidad?
Depende del banco y de lo que pidas. En la mayoría de los créditos de tasa fija de EE. UU. acortan el plazo; algunos bancos ofrecen recalcular una mensualidad menor después de un pago grande, a menudo con una comisión. En México, si no indicas otra cosa, el banco suele reducir la mensualidad; pide la reducción de plazo si quieres ahorrar más intereses.
¿Una hipoteca a 15 años siempre es mejor?
Cuesta mucho menos en intereses, pero la mensualidad más alta reduce tu flexibilidad. Si te dejaría sin fondo de emergencia, un crédito a 30 años con pagos extra voluntarios puede ser la opción más segura.
¿Dónde puedo ver mi propia tabla de amortización?
Tu banco puede dártela, y muchos estados de cuenta del crédito muestran el capital y los intereses pagados a la fecha. También puedes reconstruirla con tu saldo, tu tasa y tu mensualidad.
Fuentes
- Freddie Mac: Primary Mortgage Market Survey (30 años 7.32%, 15 años 6.68%, 22 de octubre de 2026)
- Banco de México, SIE: cuadro CF303, tasas de interés de crédito a los hogares (datos a agosto de 2026)
- Banco de México: Indicadores básicos de créditos a la vivienda, datos a marzo de 2024 (publicado el 2 de junio de 2025)
- Banco de México: disposiciones del artículo 4 de la LTOSF sobre pagos anticipados (29 de noviembre de 2007), copia de la ABM
- BBVA México: pagos anticipados sin penalización en crédito hipotecario
Este artículo es solo informativo y no constituye asesoría de inversión, fiscal ni legal. Las cifras se presentan con su fuente y fecha.
