Wie funktioniert die Tilgung einer Baufinanzierung?

So wird die Rate aufgeteilt

Jeden Monat rechnet die Bank in denselben zwei Schritten:

1. Zinsen = Restschuld × Jahreszins ÷ 12.
2. Tilgung = Ihre Rate − Zinsen. Um diesen Betrag sinkt die Restschuld.

Die Rate selbst ist so bemessen, dass die Restschuld mit der letzten Zahlung genau null erreicht. Weil Zinsen immer auf das anfallen, was Sie noch schulden, verschiebt sich die Aufteilung jeden Monat ein wenig – anfangs langsam, am Ende schnell.

Ein 30-jähriger Tilgungsplan zu den Zinsen von 2026

Ein US-Beispiel: Eine Hypothek über 300.000 US-Dollar zu 7,32 % – dem Durchschnitt für 30 Jahre Festzins laut Freddie Mac vom 22. Oktober 2026 – kostet rund 2.061 US-Dollar im Monat, ohne Grundsteuer und Versicherung.

Nach fünf Jahren mit Zahlungen von rund 123.600 US-Dollar ist die Restschuld um nur 16.661 US-Dollar gesunken. Die Tilgung überholt die Zinsen erst in Monat 248, nach mehr als 20 Jahren. Über die gesamte Laufzeit zahlen Sie rund 441.900 US-Dollar Zinsen – mehr, als Sie geliehen haben.

In den ersten Jahren ist die Kreditrate vor allem Miete, die Sie an die Bank zahlen.

30 oder 15 Jahre

Dieselben 300.000 US-Dollar als US-Hypothek über 15 Jahre zu 6,68 % (Freddie Mac, 22. Oktober 2026):

Der Kredit über 15 Jahre kostet rund 580 US-Dollar mehr im Monat und spart rund 266.000 US-Dollar Zinsen. Der Kredit über 30 Jahre hält die Rate niedriger und das Geld flexibel. Keiner von beiden passt für alle: Entscheidend ist, ob Ihnen bei der höheren Rate genug Liquidität für den Rest Ihres Lebens bleibt.

Was Sondertilgungen bewirken

Jeder Betrag über der planmäßigen Rate fließt direkt in die Tilgung. Das senkt die Restschuld, sodass in jedem folgenden Monat weniger Zinsen anfallen – der Effekt verstärkt sich selbst. Bei der US-Hypothek über 300.000 US-Dollar zu 7,32 % ist der Kredit mit 500 US-Dollar zusätzlich pro Monat nach rund 17 Jahren getilgt, und Sie sparen rund 214.000 US-Dollar Zinsen. Frühe Sondertilgungen wirken am stärksten, weil sie Schulden beseitigen, auf die sonst jahrzehntelang Zinsen anfielen. Prüfen Sie, ob Ihre Bank den zusätzlichen Betrag auf die Tilgung anrechnet und keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.

Eigenkapital ist nicht nur Tilgung

Ihr Eigenkapital ist der Wert der Immobilie minus Restschuld. Die Tilgung baut es in den ersten Jahren langsam auf; Preisänderungen können es viel schneller bewegen, in beide Richtungen. Deshalb hängt Ihr Eigenkapital in den ersten fünf Jahren weit stärker vom Immobilienmarkt ab als von Ihren Raten – und deshalb kann ein Verkauf kurz nach dem Kauf, nach Abzug der Verkaufskosten, weniger zurückbringen, als Sie eingesetzt haben.

Häufige Fehler

1. Auf die Rate schauen, nicht auf den Tilgungsplan. Dieselbe Rate baut im zweiten Jahr ganz anderes Eigenkapital auf als im 22.
2. Die ganze Rate als „Sparen“ zählen. Nur der Tilgungsanteil ist es.
3. Das Treuhandkonto vergessen. In den USA werden Grundsteuer und Versicherung oft zusammen mit der Rate gezahlt (Escrow), senken den Kredit aber nicht.
4. Alle paar Jahre in eine neue 30-jährige Laufzeit umschulden. Jedes Mal beginnt der Tilgungsplan von vorn – mit vor allem Zinsen.
5. Sondertilgungen für immer am besten halten. Vergleichen Sie den Kreditzins zuerst mit Ihren anderen Möglichkeiten – siehe unseren Ratgeber Schulden tilgen oder investieren.

So geht es in AOS

Wann Sie erneut hinschauen sollten

Sehen Sie sich den Tilgungsplan an, wenn Sie den Kredit aufnehmen, einmal im Jahr und vor jeder Entscheidung über den Kredit: Sondertilgungen, Umschuldung, Verkauf der Immobilie. Der Tilgungsplan macht aus einem abstrakten Zinssatz einen konkreten Geldbetrag – der klarste Weg, um zu sehen, was der Kredit wirklich kostet.