Amortisman, sabit bir konut kredisi taksitinin zaman içinde faiz ve anapara arasında nasıl bölündüğünü gösterir. Her ay kalan borç üzerinden faiz hesaplanır; taksitten geriye kalan kısım borcu azaltır. Başlangıçta borç en yüksek düzeydedir, bu yüzden taksitin çoğu faize gider; borç azaldıkça anaparanın payı büyür. ABD'de bugünkü faizlerle 30 yıllık bir kredide anapara ancak 21. yıl civarında faizi geçer. Daha kısa bir vade ya da ara ödemeler bu noktayı çok daha öne çeker.
Taksit nasıl bölünür
Banka her ay aynı iki adımı uygular:
- Faiz = kalan borç × yıllık faiz oranı ÷ 12.
- Anapara = taksitiniz − faiz. Bu tutar borçtan düşülür.
Taksitin kendisi, borç tam olarak son ayda sıfırlanacak şekilde sabitlenir. Faiz her zaman hâlâ borçlu olduğunuz tutar üzerinden işlediği için dağılım her ay biraz değişir — başta yavaş, sonda hızlı.
2026 faizleriyle 30 yıllık bir ödeme planı
Aşağıdaki örnek ABD'dendir. 300.000 $ tutarında, %7,32 faizli bir kredi — Freddie Mac'in 22 Ekim 2026 tarihli 30 yıl vadeli sabit faizli konut kredisi ortalaması — vergi ve sigorta hariç ayda yaklaşık 2.061 $ taksit demektir.
| Ay | Faiz | Anapara | Kalan borç |
|---|---|---|---|
| 1 | 1.830 $ | 231 $ | 299.769 $ |
| 60 (5. yıl) | 1.730 $ | 330 $ | 283.339 $ |
| 120 (10. yıl) | 1.585 $ | 476 $ | 259.342 $ |
| 180 (15. yıl) | 1.375 $ | 685 $ | 224.778 $ |
| 240 (20. yıl) | 1.073 $ | 987 $ | 174.993 $ |
| 300 (25. yıl) | 639 $ | 1.422 $ | 103.285 $ |
| 360 (30. yıl) | 12 $ | 2.048 $ | 0 $ |
Beş yıllık ödemeden — toplam yaklaşık 123.600 $ — sonra borç yalnızca 16.661 $ azalmış olur. Anapara faizi 248. ayda, yani 20. yılı geçtikten sonra geçer. Vadenin tamamında yaklaşık 441.900 $ faiz ödersiniz; bu, borç aldığınız tutardan fazladır.
İlk yıllarda konut kredisi taksiti, büyük ölçüde bankaya ödenen bir kiradır.
30 yıl mı, 15 yıl mı
Aynı 300.000 $, %6,68 faizli 15 yıllık bir krediyle (Freddie Mac, 22 Ekim 2026):
| %7,32 ile 30 yıl | %6,68 ile 15 yıl | |
|---|---|---|
| Aylık taksit | 2.061 $ | 2.643 $ |
| 1. aydaki anapara | 231 $ | 973 $ |
| Anaparanın faizi geçtiği ay | 248. ay | 57. ay |
| Toplam faiz | 441.900 $ | 175.800 $ |
15 yıllık kredi ayda yaklaşık 580 $ daha pahalıdır ve yaklaşık 266.000 $ faiz tasarrufu sağlar. 30 yıllık kredi ise taksiti düşük, nakdi esnek tutar. Hiçbiri herkes için doğru değildir: asıl soru, daha yüksek taksitin hayatınızın geri kalanı için yeterli likidite bırakıp bırakmadığıdır.
Ara ödemeler ne işe yarar
Planlanan taksitin üzerinde ödediğiniz her tutar doğrudan anaparaya gider. Bu borcu düşürür, dolayısıyla sonraki her ay daha az faiz işler — etki birikerek büyür. %7,32 faizli 300.000 $'lık kredide her ay fazladan 500 $ ödemek krediyi yaklaşık 17 yılda kapatır ve yaklaşık 214.000 $ faiz tasarrufu sağlar. En çok erken yapılan ara ödemeler işe yarar, çünkü onlarca yıl faiz işleyecek borcu ortadan kaldırırlar. Bankanızın fazla tutarı anaparaya saydığından ve erken ödeme cezası almadığından emin olun.
Özkaynak yalnızca anapara değildir
Özkaynağınız, evin değerinden kalan kredi borcunun çıkarılmasıyla bulunur. İlk yıllarda ödenen anapara onu yavaş yavaş büyütür; fiyat değişimleri ise çok daha hızlı, her iki yönde de etkileyebilir. Bu yüzden ilk beş yıldaki özkaynağınız ödemelerinizden çok konut piyasasına bağlıdır — ve satış masraflarıyla birlikte, aldıktan kısa süre sonra satmak koyduğunuzdan daha azını geri getirebilir.
Sık yapılan hatalar
- Ödeme planına değil, taksite bakmak. Aynı taksit 2. yılda ve 22. yılda çok farklı özkaynak biriktirir.
- Taksitin tamamını “birikim” saymak. Yalnızca anapara kısmı birikimdir.
- Emanet hesabını (escrow) unutmak. ABD'de vergi ve sigorta çoğu zaman taksitle birlikte ödenir, ama krediyi azaltmaz.
- Birkaç yılda bir yeniden 30 yıllık vadeye geçmek. Her seferinde ödeme plana çoğunlukla faizle yeniden başlar.
- Ara ödemenin her zaman en iyisi olduğunu varsaymak. Önce kredi faizini diğer seçeneklerinizle karşılaştırın — borç mu kapatmalı, yatırım mı yapmalı rehberimize bakın.
AOS'ta nasıl yapılır
Ne zaman yeniden bakmalı
Ödeme planına krediyi alırken, yılda bir kez ve krediyle ilgili her karardan önce bakın: ara ödeme, yeniden finansman, evi satmak. Ödeme planı soyut bir faiz oranını somut bir para tutarına çevirir — kredinin gerçek maliyetini görmenin en net yolu budur.
Sıkça sorulan sorular
Taksitimin neden bu kadar büyük kısmı faiz?
Çünkü faiz kalan borç üzerinden hesaplanır ve borç başlangıçta en yüksek düzeydedir. Borç azaldıkça faizin payı da azalır.
İki haftada bir ödemek işe yarar mı?
Aylık tutarın yarısını iki haftada bir ödemek, yılda bir ek aylık taksite denk gelir ve krediyi kısaltır. Etki ödeme takviminden değil, bu ek ödemeden gelir — üstelik ABD'de bazı bankalar iki haftalık planlar için ücret alır.
Ara ödemeler aylık taksitimi düşürür mü?
ABD'de genellikle hayır: çoğu sabit faizli kredide vade kısalır. Bazı bankalar büyük bir erken ödemeden sonra taksiti yeniden hesaplayan bir “recast” sunar, çoğu zaman ücret karşılığında. Türkiye'de ise varsayılan uygulama tersidir: taksit sayısı aynı kalır, taksit tutarı düşer.
15 yıllık kredi her zaman daha mı iyi?
Çok daha az faiz ödetir, ama yüksek taksit esnekliğinizi azaltır. Sizi acil durum fonu olmadan bırakacaksa, gönüllü ara ödemelerle 30 yıllık bir kredi daha güvenli bir tercih olabilir.
Kendi ödeme planımı nerede görebilirim?
Bankanız size verebilir; birçok kredi ekstresi de bugüne kadar ödenen anapara ve faizi gösterir. Planı kalan borç, faiz oranı ve taksitten kendiniz de yeniden kurabilirsiniz.
Kaynaklar
- Freddie Mac: Primary Mortgage Market Survey (30 yıl %7,32, 15 yıl %6,68; 22 Ekim 2026)
- Endeks24: TCMB haftalık faiz verileri — konut kredisi %41,50 (16 Ekim 2026 haftası; yayım 22 Ekim 2026)
- TCMB: Kredi faiz oranları (haftalık akım, ağırlıklı ortalama) metaverisi — efektif yıllık faiz
- HesapKurdu: Konut kredisi şartları — azami vade 120 ay, İlk Evim kredisinde 180 ay (güncelleme 18 Eylül 2026)
- Türkiye İş Bankası: Kredi kullanarak ev alma — 120 aya kadar vade (3 Nisan 2026)
- Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği, madde 11: erken ödeme (Resmî Gazete, 28 Mayıs 2015)
- Garanti BBVA: Sabit faizli konut finansmanı kredisi sözleşmesi, 2026 — erken ödeme tazminatı %1 / %2
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, vergi veya hukuki tavsiye değildir. Rakamlar kaynak ve tarihleriyle verilmiştir.
