L'amortissement, c'est la façon dont une mensualité fixe se partage entre intérêts et capital au fil du temps. Chaque mois, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, et le reste de la mensualité réduit le prêt. Au départ, le capital restant dû est au plus haut : la mensualité est surtout faite d'intérêts. Sur un prêt américain de 30 ans aux taux actuels, le capital ne dépasse les intérêts qu'au cours de la 21e année. Une durée plus courte ou des remboursements anticipés avancent nettement ce moment.
Comment se fait le partage
Chaque mois, la banque applique les deux mêmes étapes :
- Intérêts = capital restant dû × taux annuel ÷ 12.
- Capital remboursé = mensualité − intérêts. Ce montant réduit le capital restant dû.
La mensualité est calculée pour que le capital restant dû tombe exactement à zéro à la dernière échéance. Comme les intérêts portent toujours sur ce que vous devez encore, le partage se déplace un peu chaque mois : lentement au début, très vite à la fin.
Un échéancier sur 30 ans aux taux de 2026
Prenons un exemple américain : un prêt de 300 000 $ à 7,32 %, la moyenne Freddie Mac pour un crédit à taux fixe sur 30 ans au 22 octobre 2026. La mensualité est d'environ 2 061 $, hors taxes et assurances.
| Mois | Intérêts | Capital | Capital restant dû |
|---|---|---|---|
| 1 | 1 830 $ | 231 $ | 299 769 $ |
| 60 (année 5) | 1 730 $ | 330 $ | 283 339 $ |
| 120 (année 10) | 1 585 $ | 476 $ | 259 342 $ |
| 180 (année 15) | 1 375 $ | 685 $ | 224 778 $ |
| 240 (année 20) | 1 073 $ | 987 $ | 174 993 $ |
| 300 (année 25) | 639 $ | 1 422 $ | 103 285 $ |
| 360 (année 30) | 12 $ | 2 048 $ | 0 $ |
Après cinq ans de mensualités, soit environ 123 600 $, le capital restant dû n'a baissé que de 16 661 $. Le capital dépasse les intérêts au 248e mois, au-delà de la vingtième année. Sur toute la durée, vous payez environ 441 900 $ d'intérêts, plus que la somme empruntée.
Les premières années, une mensualité de crédit est surtout un loyer versé à la banque.
30 ans ou 15 ans
Les mêmes 300 000 $ sur 15 ans à 6,68 % (Freddie Mac, 22 octobre 2026) :
| 30 ans à 7,32 % | 15 ans à 6,68 % | |
|---|---|---|
| Mensualité | 2 061 $ | 2 643 $ |
| Capital remboursé le premier mois | 231 $ | 973 $ |
| Le capital dépasse les intérêts | Mois 248 | Mois 57 |
| Total des intérêts | 441 900 $ | 175 800 $ |
Le prêt sur 15 ans coûte environ 580 $ de plus par mois et fait économiser environ 266 000 $ d'intérêts. Le prêt sur 30 ans garde une mensualité plus basse et de la souplesse de trésorerie. Aucun des deux ne convient à tout le monde : la question est de savoir si la mensualité plus élevée vous laisse assez de liquidités pour le reste de votre vie.
L'effet des remboursements anticipés
Toute somme versée au-delà de la mensualité prévue va directement au capital. Le capital restant dû baisse, donc chaque mois suivant porte moins d'intérêts : l'effet se cumule. Sur le prêt de 300 000 $ à 7,32 %, 500 $ de plus chaque mois soldent le prêt en 17 ans environ et font économiser environ 214 000 $ d'intérêts. Les versements précoces comptent le plus, car ils suppriment un capital qui aurait produit des intérêts pendant des décennies. Vérifiez que votre banque impute bien la somme supplémentaire sur le capital et qu'aucune pénalité de remboursement anticipé ne s'applique.
La valeur nette ne vient pas que du capital
La valeur nette de votre logement, c'est sa valeur moins le capital restant dû. Le capital remboursé la fait progresser lentement les premières années ; les variations de prix peuvent la faire bouger bien plus vite, dans un sens comme dans l'autre. C'est pourquoi, pendant les cinq premières années, votre valeur nette dépend bien davantage du marché immobilier que de vos mensualités, et pourquoi revendre peu après l'achat, frais de vente compris, peut vous rendre moins que votre apport.
Les erreurs fréquentes
- Regarder la mensualité, pas l'échéancier. La même mensualité ne construit pas du tout la même valeur nette la deuxième et la vingt-deuxième année.
- Compter toute la mensualité comme de l'« épargne ». Seule la part de capital en est.
- Oublier ce qui s'ajoute à la mensualité. Aux États-Unis, taxes foncières et assurance habitation sont souvent prélevées avec le crédit (escrow) ; en France, c'est l'assurance emprunteur. Aucune ne réduit le prêt.
- Refinancer sur une nouvelle durée de 30 ans tous les quelques ans. À chaque fois, l'échéancier repart avec une mensualité faite surtout d'intérêts.
- Croire que rembourser par anticipation est toujours le meilleur choix. Comparez d'abord le taux du crédit avec vos autres options : voir notre guide rembourser ses dettes ou investir.
Comment faire dans AOS
Quand y revenir
Regardez l'échéancier à la signature, une fois par an et avant toute décision sur le prêt : remboursement anticipé, renégociation, vente du logement. L'échéancier transforme un taux abstrait en un montant concret : c'est la façon la plus claire de voir ce que le prêt coûte vraiment.
FAQ
Pourquoi ma mensualité contient-elle autant d'intérêts ?
Parce que les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, qui est au plus haut au début. À mesure qu'il baisse, la part des intérêts baisse aussi.
Payer toutes les deux semaines, est-ce utile ?
Aux États-Unis, payer la moitié de la mensualité toutes les deux semaines revient à verser une mensualité de plus par an, ce qui raccourcit le prêt. L'effet vient du versement supplémentaire, pas du rythme lui-même, et certaines banques facturent ces formules.
Les remboursements anticipés font-ils baisser ma mensualité ?
En général, non. Sur la plupart des prêts à taux fixe, ils réduisent plutôt la durée. Certaines banques proposent, après un remboursement important, de recalculer une mensualité plus basse (recast aux États-Unis), souvent moyennant des frais.
Un prêt sur 15 ans est-il toujours meilleur ?
Il coûte bien moins d'intérêts, mais la mensualité plus élevée réduit votre marge de manœuvre. S'il vous laissait sans épargne de précaution, un prêt plus long assorti de remboursements anticipés volontaires peut être le choix le plus sûr.
Où trouver mon propre échéancier ?
Votre banque peut vous le fournir, et il figure souvent dans votre offre de prêt ; beaucoup de relevés indiquent aussi le capital et les intérêts déjà payés. Vous pouvez également le reconstituer à partir du capital restant dû, du taux et de la mensualité.
Sources
- Freddie Mac : Primary Mortgage Market Survey (30 ans 7,32 %, 15 ans 6,68 %, 22 octobre 2026)
- Banque de France : crédits aux particuliers, août 2026 (6 octobre 2026)
- Banque de France : Stat Info crédits aux particuliers, août 2026, durée moyenne des prêts (6 octobre 2026)
- Meilleurtaux : Observatoire Crédit Logement/CSA, 49,8 % des prêts sur 25 ans ou plus, troisième trimestre 2026 (16 octobre 2026)
- La finance pour tous : le remboursement anticipé du crédit immobilier (3 avril 2025)
- La finance pour tous : indemnité en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier (4 mars 2026)
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique. Les chiffres sont donnés avec leur source et leur date.
