Как устроен график погашения ипотеки?

Как делится платёж

Каждый месяц банк выполняет одни и те же два шага:

1. Проценты = остаток долга × годовая ставка ÷ 12.
2. Основной долг = ваш платёж − проценты. На эту сумму уменьшается остаток.

Сам платёж рассчитан так, чтобы в последний месяц остаток стал ровно нулевым. Поскольку проценты всегда начисляются на то, что вы ещё должны, соотношение каждый месяц немного смещается — сначала медленно, к концу срока быстро.

График на 30 лет при ставках 2026 года

Пример из США: кредит $300,000 под 7.32% — средняя ставка Freddie Mac по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой на 22 октября 2026 года — даёт платёж около $2,061 в месяц без учёта налогов и страховки.

За пять лет вы заплатите около $123,600, а долг уменьшится всего на $16,661. Основной долг обгоняет проценты в 248-м месяце — уже после 20-летней отметки. За весь срок проценты составят около $441,900 — больше, чем сумма кредита.

В первые годы платёж по ипотеке — это в основном аренда, которую вы платите банку.

30 лет или 15 лет

Те же $300,000 на 15 лет под 6.68% (Freddie Mac, 22 октября 2026 года):

15-летний кредит обходится примерно на $580 в месяц дороже, но экономит около $266,000 процентов. 30-летний кредит оставляет платёж ниже, а деньги — свободнее. Ни один вариант не подходит всем: вопрос в том, оставит ли более высокий платёж достаточно ликвидности на всё остальное.

Что дают досрочные платежи

Любая сумма сверх платежа по графику идёт прямо в погашение основного долга. Остаток уменьшается, а значит, в каждом следующем месяце начисляется меньше процентов — эффект накапливается. По кредиту $300,000 под 7.32% дополнительные $500 в месяц позволяют закрыть его примерно за 17 лет и сэкономить около $214,000 процентов. Важнее всего ранние досрочные платежи: они убирают долг, на который иначе проценты начислялись бы десятилетиями. Убедитесь, что банк направляет дополнительную сумму в погашение основного долга и не берёт штраф за досрочное погашение.

Собственный капитал — это не только основной долг

Ваш капитал в жилье — это его стоимость минус остаток кредита. Выплаченный основной долг наращивает его медленно, особенно в первые годы; изменение цен может сдвинуть его гораздо быстрее — в любую сторону. Поэтому капитал в первые пять лет зависит от рынка жилья гораздо больше, чем от ваших платежей, — и поэтому продажа вскоре после покупки, с учётом расходов на сделку, может вернуть меньше, чем вы вложили.

Типичные ошибки

1. Смотреть на платёж, а не на график. Один и тот же платёж на 2-м и на 22-м году создаёт совершенно разный капитал.
2. Считать весь платёж «сбережениями». Сбережения — только часть, которая гасит основной долг.
3. Забывать про escrow. В США налоги и страховку часто платят вместе с ипотекой через счёт escrow, но долг они не уменьшают.
4. Рефинансировать кредит на новые 30 лет каждые несколько лет. Каждый раз график начинается заново — с платежей, состоящих в основном из процентов.
5. Считать, что досрочные платежи всегда лучше. Сначала сравните ставку по ипотеке с другими вариантами — см. наш гайд гасить долги или инвестировать.

Как это сделать в AOS

Когда возвращаться к графику

Смотрите на график, когда берёте кредит, раз в год и перед любым решением по нему: досрочными платежами, рефинансированием, продажей жилья. График превращает абстрактную ставку в конкретную сумму денег — это самый наглядный способ увидеть, во что на самом деле обходится кредит.