Konut kredisini yeniden finanse etmek ne zaman mantıklı?

Başabaş noktası

Başabaş (ay) = toplam masraflar ÷ aylık tasarruf.

O aya kadar refinansman size para kaybettirmiştir. O aydan sonra kârdasınız — kredi hâlâ sizdeyse. Başabaş noktasından önce evi satma ya da taşınma ihtimaliniz varsa, kâğıt üzerinde cazip görünen bir refinansman zarar ettirebilir.

Masraflar

Refinansman yeni bir konut kredisidir, bu yüzden kapanış masraflarını yeniden ödersiniz. ABD'de bunlar dosya ve başvuru ücretleri, ekspertiz, tapu sigortası, tescil ücretleri ve bazen faiz indirimi için ödenen “discount point”lerdir. Sektör kaynakları toplamı genellikle kredi tutarının %2 ila %5'i olarak verir — 300.000 $'lık bir kredide 6.000 ila 15.000 $.

“Masrafsız” teklifler de bu masrafları alır: ya maliyetler borca eklenir ya da banka size daha yüksek bir faiz verir. ABD'de en az üç bankanın Loan Estimate formlarını yan yana karşılaştırın; standart form bunu kolaylaştırır.

Hesaplanmış bir örnek

Aşağıdaki örnek ABD'dendir. Üç yıl önce 300.000 $'ı 30 yıl vadeyle %7,5 faizle borç aldınız. Taksitiniz 2.098 $, bugünkü borcunuz yaklaşık 291.000 $. Bir banka %6,5 faiz ve %3 (yaklaşık 8.700 $) kapanış masrafı teklif ediyor.

Yeni 30 yıllık kredi her ay en çok tasarrufu sağlar, ama üç yıllık ödeme ekler: toplam faiz yalnızca yaklaşık 17.000 $ azalır, kapanış masraflarından sonra ise 9.000 $'dan az. Kalan 27 yılı korumak ise yaklaşık 61.000 $ faiz tasarrufu sağlar. Aynı faiz, çok farklı sonuç.

Aylık taksit “Ödeyebilir miyim?” sorusunu yanıtlar. Toplam faiz ise “Değer mi?” sorusunu.

Vade tuzağı

Her yeni 30 yıllık krediye geçtiğinizde ödeme planı baştan başlar — ilk yıllarda yine çoğunlukla faizle. Birkaç yılda bir refinansman yapan ev sahipleri, planladıklarından onlarca yıl daha uzun ödeme yapabilir. Düşük faizi istiyor ama daha uzun krediyi istemiyorsanız, kalan vadenize yakın bir vade seçin ya da yeni kredide eski taksitinizi ödemeye devam edin.

Refinansman genellikle ne zaman mantıklıdır

• Yeni faiz anlamlı ölçüde daha düşükse — birçok banka ve danışman başlangıç noktası olarak yaklaşık 0,5 ila 1 puanı kullanır — ve başabaş noktasından sonra da krediyi tutacaksanız.
• Bir faiz güncellemesinden önce değişken faizden sabit faize geçmek istiyorsanız.
• Benzer bir taksitle vadeyi kısaltıp faiz tasarrufu yapabiliyorsanız.
• Yeterli özkaynağa ulaştıktan sonra konut kredisi sigortasından (ABD'de mortgage insurance) kurtulmak istiyorsanız.

Faizler iki yönde de hareket eder. 2026'da Freddie Mac'in 30 yıl vadeli sabit faizli kredi ortalaması Şubat'ta yaklaşık %6,0'ya indi, Eylül sonunda yeniden %7'nin üzerine çıktı. Yalnızca faizi izlemek bir plan değildir; kendi başabaş faizinizi bilmek plandır.

Genellikle ne zaman mantıklı değildir

• Başabaş noktasından önce satmayı planlıyorsanız.
• Faiz farkı küçük, masraflar yüksekse.
• Vadeyi toplam faizi artıracak kadar uzatacaksanız.
• Nakit çekimli refinansman (cash-out) ev özkaynağını harcamaya çeviriyor ve maliyeti 30 yıla yayıyorsa.

AOS'ta nasıl yapılır

Ne zaman yeniden kontrol etmeli

Faizler yarım puan veya daha fazla değiştiğinde, evle ilgili planlarınız değiştiğinde ya da değişken faiziniz güncellenmek üzereyken kontrol edin. Başabaş hesabınızı kredi belgelerinizle birlikte saklayın; yeni bir teklifin bir telefonu hak edip etmediğini o söyler.