Quand est-il intéressant de renégocier son prêt immobilier ?

Le seuil de rentabilité

Seuil de rentabilité (en mois) = total des frais ÷ économie mensuelle.

Avant ce mois-là, l'opération vous a coûté de l'argent. Après, vous êtes gagnant, tant que vous avez encore le prêt. Si vous risquez de vendre ou de déménager avant le seuil, une renégociation séduisante sur le papier peut vous faire perdre de l'argent.

Les frais

Aux États-Unis, refinancer revient à souscrire un nouveau crédit, donc à repayer des frais de clôture (closing costs) : frais de dossier et de montage, expertise du bien, assurance du titre de propriété, frais d'enregistrement et parfois points d'escompte. Les guides du secteur situent généralement le total entre 2 % et 5 % du montant emprunté, soit 6 000 $ à 15 000 $ sur un prêt de 300 000 $.

Les offres « sans frais » les facturent quand même : soit les frais sont ajoutés au capital, soit la banque vous accorde un taux plus élevé. Comparez côte à côte les offres standardisées (Loan Estimate) d'au moins trois établissements : le format commun rend l'exercice facile.

Un exemple chiffré

Prenons un cas américain. Il y a trois ans, vous avez emprunté 300 000 $ sur 30 ans à 7,5 %. Votre mensualité est de 2 098 $ et votre capital restant dû d'environ 291 000 $. Une banque vous propose 6,5 %, avec des frais de 3 % (environ 8 700 $).

Le nouveau prêt sur 30 ans fait économiser le plus chaque mois, mais il ajoute trois ans de mensualités : le total des intérêts ne baisse que d'environ 17 000 $, et de moins de 9 000 $ une fois les frais déduits. Garder les 27 ans restants fait économiser environ 61 000 $ d'intérêts. Même taux, résultat très différent.

La mensualité répond à la question « est-ce que je peux payer ? ». Le total des intérêts répond à « est-ce que ça vaut le coup ? ».

Le piège de la durée

Chaque fois que vous refinancez sur une nouvelle durée de 30 ans, le tableau d'amortissement repart de zéro, avec une mensualité faite surtout d'intérêts les premières années. Les propriétaires qui refinancent tous les quelques ans peuvent finir par payer des décennies de plus que prévu. Si vous voulez le taux plus bas sans le prêt plus long, choisissez une durée proche de celle qui vous reste, ou continuez à verser votre ancienne mensualité sur le nouveau prêt.

Quand c'est en général intéressant

• Le nouveau taux est nettement plus bas (beaucoup de banques et de conseillers retiennent un écart d'environ 0,5 à 1 point comme point de départ) et vous resterez au-delà du seuil de rentabilité.
• Vous voulez passer d'un taux variable à un taux fixe avant une révision.
• Vous pouvez raccourcir la durée pour une mensualité proche et économiser des intérêts.
• Aux États-Unis, vous voulez supprimer l'assurance hypothécaire (mortgage insurance) une fois votre apport suffisant.

Les taux bougent dans les deux sens. En 2026, la moyenne Freddie Mac pour un prêt à taux fixe sur 30 ans est descendue à environ 6,0 % en février, puis remontée au-dessus de 7 % fin septembre. Surveiller le taux ne suffit pas : ce qui compte, c'est de connaître votre taux de rentabilité.

Quand ça ne l'est généralement pas

• Vous comptez vendre avant le seuil de rentabilité.
• L'écart de taux est faible et les frais élevés.
• Vous allongeriez tellement la durée que le total des intérêts augmenterait.
• Un refinancement avec retrait de liquidités (cash-out refinance) transforme la valeur nette du logement en dépenses, avec un coût étalé sur 30 ans.

Comment faire dans AOS

Quand refaire le calcul

Refaites le calcul quand les taux bougent d'un demi-point ou plus, quand vos projets pour le logement changent ou quand un taux variable est sur le point d'être révisé. Gardez votre calcul de seuil de rentabilité avec les documents du prêt : il vous dit si une nouvelle offre mérite un coup de fil.